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中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型******

　　(经济观察)中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社北京1月19日电 题：中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社记者 庞无忌

　　2022年中国房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次出清周期。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，随着供求重新平衡，房地产业也有望走向真正的良性循环。

　　楼市拥抱新周期

　　国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米；商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。

　　58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

　　经过去年的深度调整，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。

　　经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩。

　　现房销售推动转型

　　在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕。近期官方所提及的一项关键变化值得注意。

　　近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

　　从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？

　　中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。

　　不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。

　　对于短期库存较少的区域，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断”的模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择的过渡方案。

　　波动性弱复苏

　　近日，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。

　　全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。

　　倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复。

　　张波则认为，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳。(完)

广东云浮：“政企村共建”做强村集体经济******

　　在广东省云浮市云安区富林镇生态养殖小区内，一栋栋鸡舍整齐排列，鸡舍内部自动喂料、送水等现代化设备正在高效运转。“这里的环境干净又卫生，我在这里工作3个月了，每个月工资3000多元，加上土地租金，收入没有受疫情影响反而增加了。”在富林镇养殖小区务工的村民李伙带告诉记者。

　　富林镇养殖小区是云浮市2022年兴建的17个“政企村共建”生态养殖小区之一，于2022年7月底实现投产，年出栏肉鸡288万羽，带动44个行政村年平均增加经营性纯收入6.3万元。

　　2022年以来，云浮市委、市政府为解决行政村村集体经济不平衡短板，在全市发起了发展壮大村级集体经济攻坚行动，实行党委领导、政府主导、市场推动、村村参与，通过政策撬动、产业驱动、政企村联动，构建“政企村共建”的发展壮大村集体经济新模式，不断增强村集体“造血功能”。

　　2022年10月中旬，新兴县新城镇大稳养殖小区、水台镇布茅养殖小区迎来首批共8.3万羽肉鸡出栏上市，并且在全市率先获得收益回报；11月中旬，全市首个回购成功的养殖小区——郁南县平台镇古龙塘养殖小区迎来首批5.1万羽肉鸡出栏上市。

　　目前，云浮市已统筹驻镇帮镇扶村资金、扶持发展村集体经济专项资金等系列资金，共投资7.73亿元推动17个“政企村共建”养殖小区项目落地建设。

　　据了解，在“政企村共建”发展模式下，平台公司每年按不少于总投资金额10%的比例获取固定收益，固定收益在扣除银行本息及固定资产折旧后，形成纯收入作为分红，由此平台公司每年可稳定获得占总投资额5%左右的纯收益。这样，15年的纯收益将达到6亿元左右，每年可为行政村村集体增加经营性收入达4000万元。

　　“平台公司与农业龙头企业协定，合作期满后养殖小区的资产和土地租赁期内的经营权等相关权益仍归平台公司所有继续经营。15年后，下‘蛋’的‘老母鸡’仍然归平台公司所有。”云浮市委书记卢荣春说，“政府主要是起到牵头搭台的作用，负责协调资金、用地以及建设或收购养殖小区，企业可马上养殖开展经营生产。”云浮市5个县（市、区）均已组建了国有投资平台公司作为项目投资和收益分配主体。

　　截至2022年底，全市已有70%以上的行政村集体经济组织年收入突破10万元。据测算，2023年起，云浮市所有行政村每年每村集体经济经营性年纯收入超过15万元。（本报记者 张建军）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）